「中古マンションを買ってリノベしたいけれど、結局いくらかかるのかわからない」 「500万円、800万円、1000万円で何が違うの？」 「物件価格だけ見ていたら、後から予算オーバーしそうで不安」 そんな悩みを持つ20〜40代の方はとても多いです。
結論からいうと、中古マンションのリノベ費用は500万円でもできることはある一方で、 間取り変更や配管更新、素材のこだわりまで含めるなら800万円〜1500万円以上を見ておくと計画しやすくなります。 ただし本当に大切なのは、「いくらかけるか」だけではなく、その予算で何を優先するかです。 マンションリノベの相場は一般に15〜20万円/㎡前後とされ、70㎡なら1,050万〜1,400万円がひとつの目安になりますが、工事内容や設備グレード、水回りの移動有無で大きく変わります。
この記事では、中古マンションリノベの費用を500万円・800万円・1500万円で比較しながら、 それぞれの予算でできること、見落としやすい諸費用、予算オーバーを防ぐコツをわかりやすく解説します。 あわせて、物件探し・資金計画・設計・施工まで一貫して相談できる H-MADEのような ワンストップ型サポートが、なぜ失敗しにくいのかも紹介します。 H-MADEは「デザイン特化 × 自分らしさ」「自由度の高い設計・施工による唯一無二の住まいづくり」を掲げる住宅ブランドです。
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中古マンションリノベの費用相場はどれくらい？
まず全体像として押さえておきたいのは、中古マンションのリノベ費用は 広さ × 工事内容 × 設備グレードで決まるということです。 一般的な目安として、マンションリノベーションは15〜20万円/㎡ほどとされ、 60㎡で900万〜1,200万円、70㎡で1,050万〜1,400万円、80㎡で1,200万〜1,600万円程度が参考になります。
一方で、リノベ会社や商品プランによって費用感には差があります。 70㎡の相場を約1,600万〜2,200万円、 一部定額系プランで約1,100万〜1,300万円と案内しています。 つまり、「70㎡なら絶対この価格」と決まっているわけではなく、 どこまでつくり込むかで金額は大きく変動します。
そのため、予算の見方としては 「相場はいくらか」だけでなく、 「自分たちはどこにお金をかけるべきか」を整理することが重要です。 たとえば、見た目の印象を変えたいのか、水回りを一新したいのか、間取りまで変えたいのかで、 必要な金額はまったく変わります。
| 予算感 | できることの目安 |
|---|---|
| 500万円〜800万円 | 水回り中心の更新、内装一新、部分的な間取り調整 |
| 800万円〜1500万円 | LDK改善、水回り交換、素材や収納にこだわる中規模改修 |
| 1500万円〜2500万円 | フルリノベに近い内容、間取り変更、配管更新、デザイン性の高い仕上げ |
500〜800万円でできるリノベーション
500万円の予算帯は、「全部を変える」のではなく、 優先順位をつけて満足度を上げる考え方が大切です。 60㎡程度の中古マンションであれば、 500万円の予算で水回りの更新に加えて、照明やカーテンなどのグレードアップまで視野に入るとされており最低限の仕様になります。
500〜800万円で検討しやすい内容
- キッチン・浴室・トイレなど水回りの一部交換
- クロス・床材の張り替え
- 収納の追加・既存間取りの軽微な調整
たとえば「今の家が古くて使いづらい」「最低限きれいにしたい」 「購入物件に少しだけ自分たちらしさを足したい」というケースなら、 500万円でも十分効果を感じられます。 ただし、水回りを大きく移動したり、配管を一新したり、 スケルトンにして自由設計に近づけるには、この予算では厳しいことが多いです。
500〜800万円向きの人
- 物件価格を優先し、工事費は抑えたい人
- 間取りは大きく変えずに住み心地を上げたい人
- 築浅〜中程度で、設備更新中心に考えたい人
800万円〜1500万円でできるリノベーション
800万円になると、「設備交換＋内装更新」に加えて、 暮らし方そのものを整える設計が現実的になります。 たとえばLDKを広く見せる、収納を造作する、素材感を整える、 ワークスペースをつくるなど、単なる修繕ではなく 「どう暮らしたいか」を反映しやすい予算帯です。
800万円〜1500万円でできることの例
- キッチン・浴室・洗面・トイレの更新
- LDKの見直しや一部間取り変更
- 無垢調フローリングやタイルなど素材のグレードアップ
- 造作収納・ワークスペース・室内窓の追加
- 生活動線を意識した設計変更
「ただ新しくするだけではなく、暮らしやすさやデザインまで整えたい」 という20〜40代のご夫婦やファミリー層には、 800万円前後がひとつの現実的なラインになりやすいです。 特に中古マンションでは、もとの間取りが今のライフスタイルに合わないことも多いため、 この価格帯から“住まいを最適化する”感覚が強くなります。
ただし、既存配管の劣化が激しい物件や、 水回り移動が大きいプラン、設備グレードを上げすぎるケースでは、 800万円でも足りなくなることがあります。 リノベ費用は、メンテナンス状況、設備グレード、水回り移動、間取り変更など複数要素で上下します。
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1500万円〜2500万円でできるリノベーション
1500万円前後の予算になると、フルリノベーションに近い内容も視野に入ってきます。 スケルトンリフォームは少なくとも800万円前後から、 規模によっては1500万〜2500万円ほどかかるとしています。
1500万円で目指しやすいこと
- 大きな間取り変更
- 水回り位置の見直し
- 配管・配線更新を含む全面改修
- デザイン性の高い造作・素材選定
- 暮らし方に合わせた自由度の高い空間設計
たとえば、 「3LDKを1LDK＋ワークスペースにしたい」 「家族構成の変化に合わせてフレキシブルな空間にしたい」 「普通のリノベではなく、自分たちらしい一点ものの住まいにしたい」 といった要望は、1000万円クラスになると実現しやすくなります。
もちろん、1000万円あれば何でもできるわけではありません。 70㎡でも設備や素材をかなりこだわればさらに上振れしますし、 逆に既存をうまく生かせば、同じ1000万円でも満足度を高めることは可能です。 重要なのは、最初に「絶対に譲れない部分」と「調整できる部分」を分けて考えることです。
中古マンション購入時にかかる諸費用
リノベ費用だけを見ていると、予算計画はかなり危険です。 中古マンション購入では、工事費とは別に諸費用がかかります。 その目安は物件価格の約6〜10％とされており、 契約時・決済時・購入後に分かれて発生します。
主な諸費用の内訳
- 手付金
- 仲介手数料
- 印紙税
- 住宅ローン事務手数料・保証料
- 火災保険・地震保険
- 登記費用
- 管理費・修繕積立金の精算金
- 引越し費用
- 不動産取得税
売買契約時、決済時、所有後の3フェーズに分けて 仲介手数料、ローン費用、保険料、登記費用、税金、管理費等が発生すると整理されています。
つまり、たとえば物件価格3,500万円の中古マンションを買うなら、 諸費用だけでも200万〜350万円前後を見ておく必要があるケースがあります。 ここにリノベ費用800万円を乗せると、総額は4,500万円超になることも十分あり得ます。 「リノベは800万円で収まりそう」と思っても、総額ではかなり違うという点は見落としやすいポイントです。
費用が上がりやすいポイント
同じ広さでも費用差が出るのは、主に次のようなケースです。
- キッチンや浴室の大幅な移動
- 配管・配線の全面更新が必要
- 既存の劣化が激しく下地補修が多い
- タイル・造作家具・無垢材など素材にこだわる
- 断熱改修や防音性能向上も同時に行う
特に中古マンションでは、図面上では見えない配管や下地の問題で 追加費用が発生することがあります。 また、立地条件や搬入経路、管理規約による施工制限もコストに影響します。
予算オーバーを防ぐコツ
1. 物件価格と工事費を別で考えない
いちばん多い失敗は、物件に予算をかけすぎて工事費が足りなくなることです。 中古購入＋リノベでは、物件価格・諸費用・工事費をまとめて見る必要があります。
2. 「全部やりたい」を最初から前提にしない
予算内で満足度を高めるには、優先順位付けが不可欠です。 たとえば「LDKの印象」「キッチン」「収納」は譲れないが、 個室は最低限でもよい、という整理をするだけで計画は立てやすくなります。
3. 物件探しの段階からリノベ前提で考える
物件を買ってから「この間取りは変えにくい」「配管移動にコストがかかる」と気づくと手遅れです。 リノベを前提にした物件選びができるかどうかで、費用効率は大きく変わります。
4. 相談窓口を分散させすぎない
不動産会社、設計事務所、施工会社、ローン窓口を別々に進めると、 伝達ロスが起きやすく、結果としてムダなコストや判断ミスにつながることがあります。 だからこそ、物件探しから資金計画、設計、施工まで一気通貫で見られる会社は強いのです。
H-MADEのようなトータルサポート会社が向いている人
ここまで見てきたように、中古マンションリノベは 「工事だけ」の話ではありません。 物件選び、総額の把握、ローン設計、どこにお金をかけるかの整理、 デザインの方向性、施工の実現性まで、全部がつながっています。
そのため、次のような人には H-MADEのような トータルサポート型の会社が向いています。
- 何から始めればいいかわからない人
- 物件探しとリノベを別々に進めたくない人
- 費用だけでなくデザインも妥協したくない人
- 自分たちらしい住まいをつくりたい人
- LINEなどで気軽に相談したい人
H-MADEは、既成概念にとらわれないデザイン型住宅ブランドとして、 「大量生産ではできない一点ものの魅力ある住まいづくり」を掲げています。 物件探しから資金計画、設計、施工まで一体で考えられる体制は、 予算配分を整理したい読者にとって大きな安心材料になります。
物件探しから設計・施工まで、まとめて相談したい方へ
H-MADEのLINE無料相談なら、費用の考え方も間取りの悩みもまとめて整理できます。
まとめ
中古マンションリノベの費用は、500万円なら設備更新や内装改善中心、 800万円なら暮らし方に合わせた設計変更が現実的になり、 1000万円になるとフルリノベーションに近い自由度が見えてきます。 ただし本当に大切なのは、金額の大小よりも、 その予算をどこに使えば満足度が上がるかを見極めることです。
さらに、中古マンション購入では工事費以外にも諸費用がかかるため、 「物件価格＋諸費用＋リノベ費用」の総額で考える必要があります。 だからこそ、住まいづくりは早い段階でプロに相談するほど失敗しにくくなります。
もし今、 「500万円でどこまでできる？」 「800万円なら間取りも変えられる？」 「自分たちの年収で無理のない総額はいくら？」 と迷っているなら、ひとりで抱え込まずに整理することが大切です。
H-MADEでは、物件探し・資金計画・設計・施工まで一貫して相談できます。 まずはLINEで無料相談して、あなたに合う予算感と進め方を明確にしてみてください。